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闽系“四兄弟”经营差异显现:业绩与盈利能力成反比?王中王论坛

发布时间:: 2019-11-20 点击量:

  日前,受关注度较高的四家闽系内房股——旭辉控股、宝龙地产(01238.HK)、禹洲地产(01628.HK)、融信中国(03301.HK)已陆续公布年报。

  综合来看,这四家闽系房企均保持了向好的业绩增长能力。旭辉去年完成合同销售金额530亿元(人民币,下同),同比增长75%,超额完成上调后的438亿年度目标;宝龙实现销售额176亿元,同比上升约23.3%;禹洲地产以232亿元超额完成2016年上调后的合约销售目标,同比上涨65.54%。币安大概在两周后上线首个法币-加密货币交易对39544.com天线宝宝,上市时间最短的融信则在去年获得了246亿元合同销售额,增速在“四兄弟”中排名第一。

  然而,规模和利润不可兼得。融信在去年销售额107%的高速增长中,净利润仅12.92亿元,同比下滑9.8%。旭辉净利润为28.08亿元,同比增长33.98%;宝龙地产净利润27.49亿元,同比增长17.7%;禹洲地产净利润20.88亿元,同比增长25.19%。后三者的利润增长与自身业绩增长成正比。

  一名业内人士评价称,闽系房企近年扩张步伐加快,但业绩增长与利润增长的分化,也表明了运营能力的差异。比如四家中规模最大的旭辉,已明确提出了将2017年的业绩目标定在650亿,2018年跻身千亿俱乐部,这从旭辉自身在2016年盈利能力与偿债能力的提升可以看出底气。

  盈利增长可从净资产收益率窥见一斑。该指标体现了公司利用自有资本获得净收益的能力,常常用来衡量公司资金使用效率。净资产收益率越高,说明投资带来的收益越高。而闽系“四兄弟”均在年报中强调了自己的盈利能力。

  作为较早将总部搬入上海的闽系房企,今天的旭辉已然逐渐脱离闽系房企高杠杆、低盈利的早期扩张模式。但其对于盈利能力、偿债能力等的追求,仍然有闽系房企的烙印。

  旭辉2016年净资产收益率从2015年的18.20%增长到2016年的20.19%。而2012-2015年,旭辉净资产收益率持续下滑,直到2016年开始小幅提升。另外三家的净资产收益率相比则处于下风,经记者估算,宝龙地产约为10%左右,禹洲地产为6%左右,融信仅为2%左右。

  企业城市布局算是与净资产收益率相关的重要因素。相关机构统计,2016年闽系房企在全国拿地金额已超千亿。一二线城市的资产增值快,但成本高,融资成本也相应上升,此时对房企的考验不言而喻。

  “四兄弟”均在长三角扩大土储。从新增土储城市分布情况可以看出,旭辉集团在立足长三角的同时,也加紧了全国化步伐。另外其还通过项目合作开发的方式,在2016年新进郑州、济南、佛山、三亚等潜力城市。

  以商业地产业务为主的宝龙,2016年租金及物业管理收入同比增长26.3%,该增速快于其总体收入增速。

  这几年宝龙转向一二线城市布局,增加在上海及周边城市拿地。2012-2014年其所拿项目毛利率较高,因项目建设和结算时滞,高毛利项目将慢慢释放,支撑毛利率和盈利未来增长。

  与宝龙类似,禹洲地产酒店运营收入增长较快,约为人民币2040万元,按年上升25.85%。

  相比而言,融信扩张最激进,成本也最高,王中王论坛。2016年曾拿下多幅高价地块。截至2016年12月末,融信在不同城市已拿地21幅,新增总建筑面积527万平方米,公司按权益所占261万平方米,权益部分土地款约246亿元。

  年报显示,旭辉在2016年负债增加,但偿债能力得到提升。旭辉的总负债随着集团规模的提升,2016年达到711亿元,同比增长36.47%,为近五年来最高水平。2016年,旭辉资产负债率为80.47%,比2015年升高3.13个百分点,近五年来首次达到80%以上。2012-2015年,旭辉集团的资产负债率一直处于波动状态,2014年曾有小幅下滑。据旭辉公布,其2016年加权平均融资成本下降至5.5%。

  宝龙地产、禹洲地产的融资成本也在下降。宝龙地产加权平均融资成本从2015年的7.55%下降至2016年的6.18%。禹洲地产整体净负债比率为71.70%,较2015年的79.43%,下降7.73个百分点;整体融资成本由2015年年底的7.00%降至2016年年底的6.08%。

  融信2016年的平均融资成本也由年初的10.5%下降至年末的6.8%,但仍是四家中最高。一个值得关注的数字是,融信的销售成本同比增长92.96%至90.69亿元,占比全年销售额约36.5%。这或许也是旭辉、宝龙、禹洲今年均有派息举动,而融信没有的一个原因。

  但综合考虑到融信快速增长的合约销售额,以及持续在长三角增加土储。上述业内人士认为,融信能否走出增长的难受期,或看今年。

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